Dự án thỏa thuận 75%, phần còn lại nhà nước sẽ thu hồi đất giao cho chủ đầu tư

Dự án "trùm mền" vì 8% không thể đền bù

Lý giải về đề xuất sửa đổi, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, luật Đất đai hiện hành chưa có quy định về thu hồi đất với trường hợp chủ đầu tư không đạt thỏa thuận phần diện tích đất còn lại, dẫn đến vướng mắc khi cần mặt bằng cấp bách.

Thực tế cho thấy, tại dự án Khu 3 Nam Lý Chiêu Hoàng ở phường Bình Phú, TP.HCM được quy hoạch làm khu nhà ở và chung cư cao tầng, có quyết định thu hồi đất tính đến nay đã 20 năm nhưng hiện chỉ giải tỏa mặt bằng đạt hơn 50%.

Một dự án khác của Công ty Quốc Cường Gia Lai ở xã Nhà Bè, TP.HCM đã giải phóng mặt bằng được 92% nhưng hàng chục năm qua vẫn chưa thể triển khai do 8% còn lại không thể thương lượng đền bù.

Đây chỉ là 2 trong hàng trăm các dự án trên địa bàn TP.HCM bị treo, kéo dài nhiều năm do vướng khâu đền bù giải phóng mặt bằng.

Lãnh đạo Công ty Quốc Cường Gia Lai cho hay, dự án của công ty rộng khoảng 100 ha, nếu được Nhà nước hỗ trợ pháp lý và đền bù thì đã xong từ lâu. Khi dự án triển khai sẽ mang lại nguồn thu cho ngân sách hơn 20.000 tỉ đồng trong 3 - 5 năm tới từ tiền sử dụng đất và hàng ngàn tỉ mỗi năm khi dự án bắt đầu chạy bán hàng. Không chỉ vậy, dự án còn tạo ra nhiều công ăn việc làm, của cải cho xã hội.

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Kim Oanh, cũng thùa nhận nhiều dự án của doanh nghiệp này đã đền bù được 93 - 95%, phần còn lại ít ỏi những ách tắc. Đa số những trường hợp này không phải đất của người dân gốc ở địa phương mà là dân đầu tư, đầu cơ. Tuy ít nhưng lại nằm ở những vị trí "yết hầu" như ở giữa, ở đầu đường vào dự án, không đền bù không được. Nắm được điều đó, chủ đất đòi các mức giá cao rất vô lý. Nếu trả cho họ mức giá yêu cầu thì những hộ dân đã đền bù trước đó sẽ quay lại có ý kiến, mà không đền bù thì dự án tắc, doanh nghiệp tiến thoái lưỡng nan.  

Do vậy, chủ trương Nhà nước đi thu hồi 25% phần đất còn lại là phù hợp. Doanh nghiệp sẵn sàng đền bù cao hơn thị trường từ 15 - 20% nhưng được phát triển dự án. Bởi để càng lâu thì doanh nghiệp càng khổ, thậm chí dự án có thể bị thu hồi.

Theo ông Nguyễn Công Bình, Phó tổng giám đốc Công ty Hưng Lộc Phát, nếu Quốc hội thông qua việc Nhà nước đền bù 25% diện tích còn lại của dự án thì đây là cú hích rất quan trọng. Để dự án đền bù nhanh, làm pháp lý nhanh, các chi phí đầu vào như chi phí tài chính, chi phí đền bù rút ngắn lại, chắc chắn đầu ra sản phẩm sẽ cạnh tranh và ổn định thị trường cho ngành bất động sản.

Cần phải đảm bảo lợi ích của người dân

Ủng hộ chủ trương Nhà nước đứng ra thu hồi nếu dự án đạt thoả thuận đến bù 75% xong TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, lưu ý ngoài việc thỏa thuận giá đền bù thỏa đáng, cần phải có chính sách cụ thể là tái định cư tại chỗ thì người dân mới chịu giao đất và thị trường mới phát triển tốt. Trong khâu đền bù, giải phóng mặt bằng, càng có chính sách minh bạch, thỏa đáng, hài hòa lợi ích các bên mới nhanh chóng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM khẳng định, nếu được thông qua quy định này sẽ tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn cho hàng ngàn dự án đã đền bù "dở dang, da beo" trong nhiều năm qua. Trong đó có nhiều trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75%, thậm chí trên 95% diện tích đất hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất nhưng vẫn không thể thỏa thuận được để giải phóng mặt bằng đối với phần diện tích còn lại. Điều này khiến nhà đầu tư không thể thực hiện dự án, bị chôn vốn, đất đai bị lãng phí, không đưa vào sử dụng được.

Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện cơ chế này vẫn phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của thiểu số người có đất bị thu hồi (còn lại) theo chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của pháp luật về đất đai hiện hành và không được thấp hơn giá nhận quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư đã thỏa thuận trước đây với người sử dụng đất trong dự án đối với thửa đất, khu đất có vị trí, lợi thế tương tự.

PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội đề nghị cân nhắc, giải trình thêm về con số 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất vì nội dung này cần thận trọng bởi ranh giới giữa thỏa thuận và hành chính có thể bị mờ đi hoặc lợi dụng.

Nhiều ý kiến cho rằng, tiêu chí 75% cần được quy định chặt chẽ, làm rõ cách tính theo diện tích hay số hộ. Đồng thời loại trừ phần đất đang tranh chấp hoặc vắng chủ. Trong khi đó, một số chuyên gia đề xuất áp dụng linh hoạt từ 75 - 80% diện tích toàn dự án, vừa đảm bảo tiến độ, vừa hạn chế rủi ro pháp lý.