TOD: Từ gia tăng giá trị bất động sản đến nâng cao năng suất đô thị

Từ góc nhìn của các nhà đầu tư, yếu tố TOD hiện đóng vai trò như thế nào trong quá trình lựa chọn địa điểm phát triển dự án tại TP. Hồ Chí Minh?

Sau khi tuyến metro số 1 của TP. Hồ Chí Minh bắt đầu đi vào hoạt động, chúng tôi quan sát thấy các dự án dọc tuyến được hưởng lợi rõ rệt: giá nhà tăng nhanh và thanh khoản tốt hơn, trung tâm thương mại đông khách hơn nên tỷ lệ lấp đầy cải thiện hơn. Điều này cũng góp phần thay đổi cách nhà đầu tư đánh giá địa điểm phát triển dự án.

Nếu trước đây quyết định đầu tư chủ yếu dựa trên vị trí địa lý, thì hiện nay khả năng kết nối và thời gian di chuyển ngày càng được coi trọng. Nói cách khác, khoảng cách không còn chỉ được đo bằng kilomet mà còn bằng số phút cần thiết để tiếp cận các khu vực việc làm, thương mại và dịch vụ.

Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí sở hữu phương tiện cá nhân ngày càng cao, khả năng và thời gian tiếp cận hệ thống giao thông công cộng chất lượng như tuyến metro trở thành một lợi thế cạnh tranh rõ rệt. Và TOD (Transit-Oriented Development) đang từ một tiêu chí điểm cộng trở thành một tiêu chí chiến lược trong quá trình đánh giá cơ hội đầu tư tại TP. Hồ Chí Minh nhờ khả năng tăng giá trị tài sản trong dài hạn.

Theo Cushman & Wakefield, những loại hình bất động sản nào sẽ hưởng lợi nhiều nhất khi mạng lưới metro của TP. Hồ Chí Minh được mở rộng: văn phòng, bán lẻ, căn hộ hay bất động sản hỗn hợp?

Theo Cushman & Wakefield, khi mạng lưới metro của TP. Hồ Chí Minh được mở rộng thì tất cả các loại hình bất động sản đều sẽ được hưởng lợi, với thứ tự như sau:

Bán lẻ hưởng lợi sớm nhất từ lưu lượng người qua lại, đặc biệt tại các ga trung chuyển, ga trung tâm và ga cuối tuyến, từ đó cải thiện lượt mua sắm và thu hút được nhiều nhãn hàng bán lẻ đến đặt cửa hàng trong khu vực quanh nhà ga, tăng tỷ lệ lấp đầy của dự án.

Căn hộ sẽ ghi nhận sự gia tăng trong nhu cầu ở thực lẫn nhu cầu cho thuê, hưởng lợi từ khả năng rút ngắn thời gian di chuyển, nhất là với nhóm người trẻ, gia đình trẻ và người lao động đô thị muốn sống xa trung tâm để tận hưởng không gian xanh, đủ tiện ích nhưng vẫn kết nối thuận tiện vào trụ sở làm việc trong lõi trung tâm.

Văn phòng cũng có thể hưởng lợi và cải thiện được tỷ lệ lấp đầy của tòa nhà, nhưng điều kiện khắt khe hơn. Một nhà ga metro không đủ để tạo thành một cụm văn phòng mới nếu khu vực đó chưa có cụm doanh nghiệp, dịch vụ hỗ trợ, và nguồn nhân lực đủ mạnh. Vì vậy, văn phòng sẽ hưởng lợi rõ nhất tại các điểm trung chuyển lớn, nơi có sẵn hoạt động kinh tế tại chỗ; hoặc tại các khu TOD được quy hoạch như một trung tâm việc làm mới.

Khách sạn cũng sẽ ghi nhận công suất phòng tốt hơn nhờ khách du lịch dễ tiếp cận đến chỗ nghỉ, mà vẫn đảm bảo thời gian di chuyển vào nội đô theo lịch trình tham quan.

Tuy nhiên, xét trong dài hạn, nhóm hưởng lợi lớn nhất sẽ là các dự án hỗn hợp kết hợp nhà ở, văn phòng, bán lẻ, dịch vụ và tiện ích công cộng trong bán kính đi bộ quanh nhà ga. Sự bổ trợ giữa các chức năng giúp duy trì dòng người trong nhiều khung giờ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo sức sống bền vững cho toàn khu vực.

Ở các thành phố quốc tế mà Cushman & Wakefield theo dõi, TOD đã thay đổi cấu trúc các trung tâm kinh doanh (CBD) như thế nào? TP. Hồ Chí Minh có đang xuất hiện xu hướng tương tự không, thưa ông/bà?

Tại nhiều thành phố như Tokyo, Hong Kong, Singapore hay Seoul, hệ thống metro đã góp phần hình thành mô hình đô thị "đa cực" với nhiều trung tâm kinh doanh vệ tinh dọc theo các hành lang giao thông công cộng, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào một lõi trung tâm "đơn cực" truyền thống. Khi đó, lõi CBD truyền thống vẫn giữ vai trò trung tâm tài chính, quản trị và dịch vụ cao cấp, nhưng một phần nhu cầu văn phòng, bán lẻ, nhà ở và giải trí bắt đầu dịch chuyển sang các cụm đô thị mới có kết nối giao thông công cộng tốt hơn. Điều này giúp thành phố giảm áp lực lên lõi trung tâm, đồng thời tạo thêm các cực tăng trưởng kinh tế mới. Xu hướng này có thể rõ hơn tại các khu vực có ba điều kiện cùng lúc: quỹ đất đủ lớn để tái phát triển, khả năng kết nối liên phương thức tốt, và định hướng sử dụng đất đủ đa dạng để thu hút cả cư dân, doanh nghiệp và khách vãng lai.

TP. Hồ Chí Minh đang ở giai đoạn đầu của quá trình này. Trong khi khu vực trung tâm Thành phố tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, các khu vực dọc tuyến metro số 1 như Thảo Điền, An Phú, Khu Công nghệ cao và khu vực Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh có tiềm năng phát triển thành những trung tâm việc làm, thương mại và dịch vụ mới.

Tuy nhiên, tiềm năng chỉ có thể trở thành hiện thực khi các khu vực này thu hút được cả dân cư lẫn doanh nghiệp, đồng thời hình thành hệ sinh thái kinh tế đủ đa dạng. Vì vậy, TOD không nên chỉ được xem là công cụ phát triển nhà ở quanh nhà ga, mà cần được định hướng để tạo ra các trung tâm hoạt động kinh tế mới, với việc làm, dịch vụ, tiện ích và không gian công cộng đồng bộ.

Theo bà, đâu là những điều kiện quan trọng nhất để một khu TOD có thể thu hút doanh nghiệp, việc làm và hoạt động kinh tế mới thay vì chỉ gia tăng giá trị bất động sản?

Trước hết, quy hoạch sử dụng đất phải đủ đa dạng. Một khu TOD chỉ có căn hộ sẽ khó tạo ra việc làm và hoạt động kinh tế bền vững. Cần có sự kết hợp hợp lý giữa nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn, y tế, giáo dục, dịch vụ công cộng, không gian xanh và tiện ích cộng đồng.

Thứ hai, khả năng đi bộ phải thực chất. TOD không chỉ là "gần metro", mà người dân phải có thể đi bộ an toàn, thuận tiện và dễ chịu từ nhà ga đến nơi ở, nơi làm việc, cửa hàng, trường học và không gian công cộng. Nếu hành khách xuống metro nhưng vẫn phải phụ thuộc vào xe máy hoặc ô tô cho chặng cuối, hiệu quả của mô hình sẽ bị hạn chế đáng kể.

Thứ ba, khu vực cần có mật độ phát triển đủ lớn nhưng được kiểm soát tốt. Mật độ giúp tạo ra lưu lượng người sử dụng, nhu cầu dịch vụ và hiệu quả thương mại, nhưng phải đi cùng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng và năng lực quản lý vận hành tương xứng. Nếu chỉ tăng hệ số sử dụng đất mà không nâng cao chất lượng đô thị, TOD có thể tạo thêm áp lực thay vì giải quyết các vấn đề hiện hữu.

Thứ tư, cần có cơ chế phát triển và tái phát triển đất minh bạch. Các khu TOD thường liên quan đến nhiều chủ sở hữu, hiện trạng dân cư phức tạp và nhu cầu tái cấu trúc không gian đô thị. Nếu cơ chế bồi thường, hợp tác công tư và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai không rõ ràng, nhà đầu tư sẽ khó đưa ra cam kết dài hạn.

Cuối cùng, mỗi khu TOD cần được định vị theo một chức năng kinh tế phù hợp. Doanh nghiệp không lựa chọn địa điểm chỉ vì có metro, mà còn dựa trên khả năng tiếp cận nhân lực và khách hàng, chi phí hoạt động, chất lượng hạ tầng, hệ sinh thái dịch vụ và hình ảnh thương mại. Tùy vào lợi thế từng khu vực, TOD có thể được định hướng thành trung tâm tài chính, công nghệ, giáo dục, y tế, bán lẻ, logistics đô thị hoặc du lịch.

Khi những điều kiện này được đáp ứng đồng thời, TOD mới có thể vượt ra ngoài câu chuyện tăng giá đất để trở thành động lực thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế địa phương.

Nếu chỉ được lựa chọn một chỉ số để đánh giá thành công của một khu TOD sau 10 năm, Cushman & Wakefield sẽ lựa chọn chỉ số nào và vì sao?

Nếu chỉ được chọn một chỉ số duy nhất để đánh giá thành công của một khu TOD sau 10 năm, Cushman & Wakefield sẽ lựa chọn mật độ dân cư và việc làm.

So với giá bất động sản, chỉ số này phản ánh sát hơn khả năng vận hành thực tế của khu vực. Giá đất có thể tăng do kỳ vọng, đầu cơ hoặc khan hiếm nguồn cung, nhưng điều đó chưa đồng nghĩa với việc một khu TOD đã thành công.

Khi người dân lựa chọn sinh sống, doanh nghiệp chủ động đặt văn phòng, cửa hàng hoặc cơ sở dịch vụ, và người lao động thường xuyên di chuyển đến khu vực bằng giao thông công cộng, điều đó cho thấy nơi đây đã thực sự trở thành một trung tâm hoạt động kinh tế. Khu vực khi ấy không chỉ có giá trị tài sản cao hơn mà còn tạo ra dòng người, việc làm, dòng vốn và nhu cầu sử dụng dịch vụ bền vững.

Nói cách khác, mục tiêu cuối cùng của TOD không phải là làm tăng giá đất, mà là nâng cao khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất đô thị.

Theo bà, đâu là hiểu lầm phổ biến nhất về TOD tại Việt Nam hiện nay?

Hiểu lầm phổ biến nhất là cho rằng TOD đồng nghĩa với việc phát triển bất động sản gần nhà ga metro.

Trên thực tế, "gần metro" chỉ là điều kiện ban đầu. TOD đúng nghĩa là mô hình phát triển đô thị tích hợp dựa trên giao thông công cộng, trong đó nhà ga trở thành hạt nhân tổ chức không gian sống, làm việc, thương mại, dịch vụ và sinh hoạt cộng đồng.

Một dự án nằm gần nhà ga nhưng thiếu kết nối đi bộ, phương tiện trung chuyển, chức năng hỗn hợp, tiện ích công cộng và mật độ phù hợp thì chưa thể được coi là TOD. Nếu dự án chỉ tập trung xây dựng và bán sản phẩm bất động sản, đó chủ yếu là sự phát triển hưởng lợi từ hạ tầng giao thông.

Nếu được triển khai đúng, TOD có thể giúp TP. Hồ Chí Minh hình thành các trung tâm tăng trưởng mới, giảm áp lực lên khu vực trung tâm hiện hữu, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và nâng cao năng lực cạnh tranh đô thị. Ngược lại, nếu quy hoạch thiếu đồng bộ, TOD có thể chỉ tạo ra làn sóng tăng giá đất quanh nhà ga mà chưa mang lại sự cải thiện tương xứng về chất lượng sống và giá trị kinh tế cho địa phương.