Luật Phát triển đô thị được thông qua ngày 24/8/2026, gồm 5 chương, 66 điều và có hiệu lực từ ngày 1/10/2026. Một trong những điểm nhấn của luật là luật hóa mô hình TOD - phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, được kỳ vọng góp phần tháo gỡ điểm nghẽn về nguồn lực và tạo thêm dư địa phát triển cho các đô thị lớn, trong đó có TP. Hồ Chí Minh.

TP. Hồ Chí Minh đang đứng trước nhu cầu tiếp tục đầu tư các dự án hạ tầng giao thông lớn trong đó có các tuyến vành đai, cao tốc, quốc lộ và mạng lưới đường sắt đô thị.

Theo Tiến sĩ, Luật sư Phan Phương Nam - Phó Trưởng khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, phát triển TOD cần nguồn vốn rất lớn. Cơ chế cho phép khai thác quỹ đất tại khu vực TOD sẽ tạo nguồn thu cho đô thị, từ đó có thể tiếp tục đầu tư cho các khu vực TOD khác.

Trong khi đó, PGS.TS Vũ Tuấn Hưng - Viện trưởng Viện Khoa học xã hội vùng Nam Bộ cho rằng trước đây nguồn lực tài chính cho phát triển chủ yếu dựa vào ngân sách. Với cơ chế mới, Thành phố có thể chủ động huy động nguồn lực từ nhiều chiều khác nhau, đồng thời thúc đẩy đầu tư và tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Theo Điều 33 Luật Phát triển đô thị, ngân sách TP. Hồ Chí Minh được hưởng toàn bộ các khoản thu từ khai thác quỹ đất khu vực TOD xung quanh các tuyến đường sắt đô thị. Đây là cơ chế đặc thù để Thành phố chủ động huy động nguồn lực phát triển hạ tầng và đô thị.

Theo Kiến trúc sư Ngô Anh Vũ - Viện Quy hoạch Xây dựng TP. Hồ Chí Minh ranh giới khu vực TOD được xác định trong bán kính lên đến 1.000m tính từ tâm nhà ga hoặc depot. Trong phạm vi này, TP. Hồ Chí Minh sẽ tổ chức mô hình đô thị nén kết hợp đa chức năng, từ nhà ở, văn phòng đến trung tâm thương mại, dịch vụ.

Đáng chú ý, hệ số sử dụng đất tại khu vực TOD có thể tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn thông thường, tạo thêm dư địa sàn xây dựng để thu hút đầu tư.

Ở góc độ giao thông, PGS.TS Vũ Anh Tuấn - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Giao thông Việt Đức, Trường Đại học Việt - Đức cho rằng lợi ích cốt lõi của mô hình nằm ở việc khai thác giá trị tăng thêm từ đất đai sau khi hạ tầng được đầu tư.

Theo PGS.TS Vũ Anh Tuấn, Thành phố có thể chủ động gom quỹ đất quanh các nhà ga trong bán kính TOD để đấu giá. Việc tăng mật độ xây dựng lên 1,5 lần cũng tạo thêm dư địa khai thác các khu đất quanh ga.

Với mô hình TOD, TP. Hồ Chí Minh kỳ vọng huy động khoảng 7,8 tỷ USD từ khai thác quỹ đất tại 11 vị trí, nút giao TOD trọng điểm ban đầu để đầu tư trở lại cho mạng lưới giao thông công cộng. Thành phố cũng dự kiến có khoảng 21.000-23.000 ha quỹ đất tiềm năng dọc các tuyến giao thông sức chứa lớn để phát triển đô thị nén, trung tâm thương mại và dịch vụ.

Không gian TOD được chia thành ba vùng: vùng lõi đến 300m phát triển các công trình hỗn hợp; vùng 300-600m phát triển thương mại, dịch vụ và nhà ở mật độ cao; vùng 600-1.000m là khu vực chuyển tiếp, kết nối với các khu dân cư hiện hữu và khu đô thị hỗn hợp sinh thái.

Một trong những điểm đáng chú ý của cơ chế mới là TP. Hồ Chí Minh được phép giữ lại 100% số tiền thu được từ khai thác quỹ đất tại các khu vực TOD để tái đầu tư cho đường sắt và hạ tầng giao thông kết nối.

Theo PGS.TS Vũ Anh Tuấn, đây là điểm đột phá về cơ chế tài chính, giúp Thành phố trực tiếp sử dụng nguồn thu từ quỹ đất TOD để đầu tư trở lại cho hạ tầng.

Cùng với đó, Thành phố vận hành cơ chế "làn xanh" một cửa liên thông nhằm rút ngắn thủ tục và thu hút các nhà đầu tư chiến lược.

Tuy nhiên, để biến cơ chế thành nguồn lực thực tế, TP. Hồ Chí Minh vẫn phải đối mặt với áp lực lớn trong quá trình triển khai. Thành phố đặt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành mạng lưới đường sắt đô thị dài 255km, với tổng nguồn vốn đầu tư khoảng 27 tỷ USD, tương đương gần 700.000 tỷ đồng. Thách thức lớn vẫn là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các khu vực nội đô có mật độ dân cư cao.

Luật Phát triển đô thị cho phép tách dự án bồi thường, tái định cư thành dự án độc lập để triển khai trước mà không cần chờ điều chỉnh chủ trương đầu tư toàn bộ dự án. Theo Kiến trúc sư Ngô Anh Vũ, cơ chế này sẽ rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị.

Ngay trước thời điểm luật có hiệu lực, HĐND TP. Hồ Chí Minh cũng đã thông qua các nghị quyết liên quan đến phương án tuyến công trình đường sắt, quy hoạch khu vực TOD, chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật và tổ chức không gian trong khu vực TOD, nhằm cụ thể hóa các quy định mới.

TOD không phải là cơ chế lần đầu được đặt ra tại TP. Hồ Chí Minh. Trước đó, Nghị quyết 188 về phát triển đường sắt đô thị đã có hiệu lực từ tháng 2/2025. Tuy nhiên, chương trình đặt vấn đề về tốc độ triển khai khi sau hơn một năm rưỡi vẫn chưa có dự án cụ thể được thực hiện.

Từ cơ chế đã được mở, yêu cầu tiếp theo là cụ thể hóa chính sách và tổ chức thực hiện để nguồn lực từ đất đai thực sự được chuyển hóa thành các dự án hạ tầng, góp phần phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng.