Đến cuối năm 2025, tỉ lệ đô thị hóa cả nước đã đạt khoảng 45%. Phía sau con số tăng trưởng này là những áp lực ngày càng lớn về giao thông, ngập úng, nhà ở, không gian công cộng và sự quá tải hạ tầng xã hội. Một đô thị hiện đại không thể tiếp tục phát triển theo tư duy cũ: nhà ở đi trước, đường sá chạy theo sau; dự án hoàn thành trước, trường học, bệnh viện và cây xanh bổ sung sau.

Đối với TP. Hồ Chí Minh, câu chuyện này càng trở nên bức thiết. Sau khi hình thành không gian mới trên cơ sở hợp nhất TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, Thành phố sở hữu diện tích hơn 6.772 km² với dân số vượt 14 triệu người. Tuy nhiên, mật độ đường giao thông chỉ đạt khoảng 2,83 km/km² và tỷ lệ đất giao thông trong đất xây dựng đô thị dừng ở mức 12,8%. Việc quản trị một siêu đô thị - công nghiệp - cảng biển - logistics quy mô lớn đòi hỏi một "cuộc chơi thống nhất": từ phát triển đô thị mới, tái thiết khu vực xuống cấp đến hạ tầng ngầm, hạ tầng xanh và giải phóng nguồn lực xã hội.

Điểm đột phá lớn nhất của dự thảo Luật Phát triển đô thị chính là tinh thần phân cấp, phân quyền triệt để cho chính quyền địa phương. Thay vì phải chờ đợi ý kiến hướng dẫn qua nhiều bộ, ngành khiến cơ hội đầu tư bị bỏ lỡ, HĐND và UBND TP. Hồ Chí Minh sẽ được chủ động ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để thực thi luật ngay khi có hiệu lực. Thành phố được tự chủ quyết định quy hoạch tổng thể duy nhất, ban hành cơ chế khai thác không gian tầm cao, tầm thấp, không gian ngầm, cũng như các tiêu chí tái thiết đô thị, cải thiện kênh rạch và phát triển nhà ở xã hội.

Để xây dựng một đô thị bền vững, kinh nghiệm từ các trung tâm kinh tế hàng đầu Châu Á mang lại nhiều gợi mở giá trị cho TP. Hồ Chí Minh trong việc thực thi Luật Phát triển đô thị.

Mô hình quy hoạch hai tầng nấc tại Singapore phân định rành mạch giữa Quy hoạch dài hạn tầm nhìn 50 năm và Quy hoạch tổng thể 10 đến 15 năm. Toàn bộ đồ án được rà soát định kỳ, đồng thời tổ chức tham vấn công chúng rộng rãi ngay từ giai đoạn khởi tạo.

Nhật Bản triển khai cơ chế Kukaku seiri bằng phương pháp tái điều chỉnh quy hoạch đất đai dựa trên sự hợp tác tự nguyện. Các chủ sở hữu chủ động dồn thửa, góp một phần diện tích làm hạ tầng giao thông, công viên và đất dự trữ bán lấy kinh phí xây dựng. Mô hình này giúp định hình 30% diện tích đô thị Nhật Bản mà không cần giải tỏa cưỡng chế.

Chiến lược tái thiết theo vùng của Hàn Quốc phân định rành mạch giữa tái phát triển khu vực hạ tầng yếu kém và tái xây dựng chung cư cũ. Hàn Quốc áp dụng chính sách tăng mật độ xây dựng nhằm tạo giá trị dư thừa bù đắp chi phí, qua đó chuyển dịch hoàn toàn từ cải tạo đơn lẻ sang tái thiết toàn diện khu đô thị.

Luậdù tiến bộ đến đâu cũng chỉ phát huy giá trị khi được hiện thực hóa bằng các dự án cụ thể. TP. Hồ Chí Minh đang tích cực đẩy nhanh tiến độ lập Quy hoạch tổng thể giai đoạn 2025 – 2050, tầm nhìn 100 năm để công bố vào cuối năm 2026. Đặc biệt, HĐND TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ xem xét khoảng 138 dự thảo nghị quyết trong năm 2026 để nhanh chóng cụ thể hóa Luật Phát triển đô thị ngay khi được thông qua.