Giá chung cư Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh được dự báo giảm mạnh

Thị trường căn hộ chung cư đang ghi nhận sự phân hóa về sức mua giữa các phân khúc, trong khi hành vi của người mua cũng có những thay đổi rõ rệt. Trong bối cảnh đó, giá bán được đánh giá là một trong những yếu tố quan trọng quyết định khả năng hấp thụ của các dự án.

Bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam - cho biết phân khúc nhà ở chung cư trung cấp vẫn ghi nhận giao dịch tương đối khả quan trong giai đoạn 2024-2025 và cả năm 2026. Tuy nhiên, với phân khúc cao cấp, tốc độ giao dịch đã chậm lại rõ rệt.

Theo bà Vân, thị trường vẫn cần thêm thời gian để có cái nhìn rõ ràng hơn. Tuy nhiên, dự báo đến cuối quý IV/2026, lượng hấp thụ của phân khúc cao cấp có thể chỉ đạt dưới 50% tổng nguồn cung mới, thấp hơn đáng kể so với mức 70-80% trong giai đoạn 2024-2025.

Trong khi đó, ở phân khúc trung cấp, một số dự án mở bán ngay sau Covid và trong năm 2025 ghi nhận khả năng hấp thụ tốt.

Diễn biến chi phí lãi vay thời gian qua cũng đang tác động đến người mua nhà. Theo bà Vân, trong những giai đoạn gần đây, việc người mua phải thanh toán các khoản tiền cuối cùng trước khi nhận căn hộ đã có dấu hiệu chững lại.

Cùng với đó, hành vi của người mua căn hộ và bất động sản nhà ở cũng thay đổi rõ rệt trong khoảng 3 năm 2024-2026. Người mua bớt chạy theo tâm lý đám đông, chú trọng hơn đến nguồn vốn và dòng tiền cá nhân, thay vì dựa nhiều vào các khoản vay ngắn hạn trong giai đoạn ân hạn của dự án.

Trong bối cảnh sức mua phân hóa, giá bán đang trở thành yếu tố quan trọng đối với khả năng hấp thụ của các dự án.

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group), nhận định: “Với thanh khoản chung cư hiện nay, theo tôi, giải pháp quan trọng nhất vẫn là điều chỉnh giá bán”.

Theo ông Quê, nếu chủ đầu tư giảm kỳ vọng lợi nhuận và đưa sản phẩm ra thị trường với mức giá phù hợp hơn, khả năng hấp thụ có thể được cải thiện. Ngược lại, nếu tiếp tục neo giá cao, các dự án sẽ chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn khi nguồn cung nhà ở thương mại mới và nhà ở xã hội gia tăng.

Với những dự án đang gặp khó khăn về thanh khoản, ông Quê cho rằng mức điều chỉnh khoảng 20-30% có thể giúp cải thiện sức mua.

“Những chủ đầu tư đưa hàng ra ở thời điểm này với mức giá hợp lý mới là những chủ đầu tư có lợi thế. Nếu cứ giữ nguyên mức giá cao, thời gian tới sẽ phải cạnh tranh với các dự án nhà ở thương mại khác và cả nguồn cung nhà ở xã hội” - ông Quê nói.

Theo Chủ tịch G6 Group, thay vì tiếp tục đẩy giá lên cao, doanh nghiệp cần tính toán lại giá bán dựa trên chi phí đầu vào và mức lợi nhuận kỳ vọng. Khi nguồn cung tăng, mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người mua sẽ trở thành yếu tố quan trọng đối với thanh khoản của dự án.

Dự báo về xu hướng những năm tới, ông Quê cho rằng giá chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có thể chịu áp lực điều chỉnh mạnh khi nguồn cung được bổ sung và người mua có thêm lựa chọn.

“Với nguồn cung dự kiến dồi dào hơn, tôi cho rằng trong giai đoạn 2028-2030, giá chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh, với mức giảm khoảng trên dưới 40%” - ông Quê dự báo.

Nguồn: Báo Lao động