Giấc mơ sở hữu một căn nhà tại TP. Hồ Chí Minh vẫn là mục tiêu của nhiều gia đình, nhưng khoảng cách giữa khả năng chi trả và mặt bằng giá trên thị trường bất động sản tiếp tục là bài toán lớn. Trong khi phần đông nhu cầu tập trung vào phân khúc bình dân và trung cấp, lượng sản phẩm bất động sản mới tại nhiều khu vực lại nghiêng về phân khúc cao cấp, tạo ra sự lệch pha kéo dài giữa cung và cầu.

Song, thị trường đang bước vào một thời điểm đáng chú ý khi Luật Phát triển đô thị chuẩn bị có hiệu lực từ ngày 1/10/2026. Cùng với việc TP. Hồ Chí Minh cụ thể hóa các cơ chế về quy hoạch, phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, khai thác không gian ngầm và tổ chức lại các cực tăng trưởng, câu chuyện bất động sản đang dần được đặt trong một bức tranh rộng hơn: không chỉ là số lượng căn hộ được mở bán, mà còn là cách đô thị phân bố dân cư, việc làm, hạ tầng và dịch vụ trong nhiều năm tới.

Đồng thời, những thay đổi trong tâm lý người mua cho thấy thị trường cũng đang tự điều chỉnh. “Vị trí tốt” không còn đơn thuần được đo bằng số kilômét tới khu vực trung tâm. Thời gian di chuyển, khả năng kết nối giao thông, chất lượng tiện ích, môi trường sống và khả năng tiếp cận việc làm ngày càng trở thành những tiêu chí quan trọng trong quyết định mua nhà.

Bất động sản TP. Hồ Chí Minh vẫn đối diện bài toán lệch pha cung - cầu

Một trong những dấu hiệu rõ nhất của sự thay đổi thị trường đến từ chính hành vi của người mua nhà.

Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn với 1.000 người tại TP. Hồ Chí Minh cho thấy 69% người được hỏi sẵn sàng chuyển ra vùng ven hoặc các đô thị mới để đổi lấy không gian rộng hơn với mức giá phù hợp. Trong khi đó, 27% vẫn muốn ở khu vực trung tâm dù phải chấp nhận diện tích nhỏ hơn và giá cao hơn. Đáng chú ý, 72% người mua nhà để ở ưu tiên những khu vực có hạ tầng mới và giao thông thuận tiện.

Như vậy, giá nhà vẫn quan trọng nhưng không còn là biến số duy nhất. Người mua đang đặt giá bán cạnh thời gian di chuyển, hệ thống trường học, y tế, không gian xanh, thương mại, dịch vụ và chất lượng cộng đồng cư dân để đánh giá một nơi ở.

Bên cạnh đó, nguồn cung cũng đang dịch chuyển theo quá trình mở rộng không gian đô thị. Trước năm 2024, khu vực TP. Hồ Chí Minh (trước sáp nhập) thường chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung căn hộ mở bán mới của thị trường phía Nam. Những năm gần đây, sản phẩm mới xuất hiện nhiều hơn tại Bình Dương (trước sáp nhập) và các khu vực kết nối với Đồng Nai, Tây Ninh.

Sự dịch chuyển này cần được nhìn cùng với thay đổi địa giới và phạm vi thống kê. Trang cập nhật thị trường TP. Hồ Chí Minh quý II/2026 của CBRE ghi nhận nguồn cung căn hộ giảm 48% so với quý trước, còn khoảng 850 căn được chào bán; trong khi nhà ở thấp tầng có thêm 1.934 sản phẩm.

Trong khi đó, khi xét thị trường TP. Hồ Chí Minh theo phạm vi rộng sau quá trình sắp xếp địa giới, các báo cáo tổng hợp ghi nhận 6.573 căn hộ mở bán trong quý II, với phần lớn sản phẩm mới đến từ khu vực Bình Dương (trước sáp nhập). Sự khác biệt giữa hai con số chủ yếu đến từ phạm vi thị trường được thống kê, vì vậy không nên đặt 850 căn và 6.573 căn cạnh nhau như hai số liệu mô tả cùng một địa bàn.

Bất động sản TP. Hồ Chí Minh: nhu cầu lớn nhưng sản phẩm phù hợp còn thiếu

Trao đổi trong chương trình Dự báo Kinh tế của HTV, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam - cho rằng một trong những áp lực lớn trong vài năm gần đây là số lượng sản phẩm mới sụt giảm, trong khi nhiều dự án gặp trở ngại về pháp lý và quỹ đất phát triển tại khu vực nội đô ngày càng hạn chế.

Theo ông Kiệt, hơn 80% nhu cầu nhà ở trên thị trường tập trung nhiều ở phân khúc bình dân và tầm trung, trong khi các dự án được triển khai những năm qua phần lớn nằm ở nhóm cao cấp và hạng sang.

Theo phần trao đổi trong chương trình, nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực đang tìm kiếm nhiều sản phẩm trong khoảng giá 35 - 45 triệu đồng/m², trong khi nhiều sản phẩm mới trên thị trường có mức giá từ trên 50 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn đáng kể tại khu vực lõi.

Do đó, câu chuyện nguồn cung không thể chỉ được giải quyết bằng việc tăng tổng số sản phẩm. Điều quan trọng hơn là cơ cấu sản phẩm mới có tiệm cận khả năng chi trả của nhóm mua để ở hay không.

Mặt khác, nguồn cung bất động sản vốn có độ trễ lớn. Một dự án phải đi qua nhiều khâu liên quan đến quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng, hạ tầng và các thủ tục liên quan trước khi có thể đưa sản phẩm ra thị trường. Vì vậy, ngay cả khi một cơ chế mới có hiệu lực, việc nguồn cung tăng ngay trong vài quý đầu tiên là điều không thể mặc nhiên giả định.

Có thể nhận thấy, đây là lý do những thay đổi thể chế từ Luật Phát triển đô thị cần được xem như nền tảng dài hạn hơn là một giải pháp có thể ngay lập tức kéo giá nhà xuống hoặc tạo ra lượng lớn sản phẩm mới.

Luật Phát triển đô thị mở thêm công cụ tổ chức không gian Thành phố

Luật Phát triển đô thị được Quốc hội khóa XVI thông qua ngày 24/8/2026 với 465/474 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành và có hiệu lực từ ngày 1/10/2026. Đạo luật tạo khuôn khổ mới liên quan đến quản trị, quy hoạch, huy động nguồn lực và phát triển các mô hình đô thị.

Đáng chú ý, ngày 22/9, tại kỳ họp thứ năm, HĐND TP. Hồ Chí Minh thông qua 38 nghị quyết, trong đó có 24 nghị quyết nhằm cụ thể hóa, triển khai Luật Phát triển đô thị trên địa bàn Thành phố. Các nội dung trải rộng từ quy hoạch, đất đai, không gian ngầm đến phát triển đô thị gắn với hệ thống đường sắt.

Trong nhóm liên quan trực tiếp đến tổ chức không gian đô thị, HĐND Thành phố đã thông qua cơ chế về quản lý, khai thác, sử dụng không gian ngầm và phát triển công trình ngầm; quy hoạch khu vực TOD; cũng như lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch không gian ngầm.

Vì vậy, tác động đáng chú ý đối với bất động sản không nhất thiết nằm ở một ưu đãi riêng dành cho từng dự án. Điểm quan trọng hơn là khả năng thay đổi cách Thành phố tổ chức đất đai, hạ tầng và các chức năng đô thị trong cùng một không gian.

Một dự án nhà ở chỉ thực sự có khả năng tạo thành một khu dân cư bền vững nếu người dân có thể tiếp cận việc làm, trường học, bệnh viện, thương mại và giao thông thuận tiện. Ngược lại, nếu phát triển nhà ở đi trước quá xa so với hạ tầng, Thành phố có thể tiếp tục phải xử lý những áp lực phát sinh về giao thông và dịch vụ công.

Do đó, quy hoạch đô thị và quy hoạch giao thông được đặt gần nhau hơn là yếu tố đặc biệt đáng chú ý trong giai đoạn mới.

TOD có thể thay đổi bản đồ phát triển bất động sản TP. Hồ Chí Minh

TOD - phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, được hiểu theo hướng lấy hệ thống đường sắt đô thị và các đầu mối giao thông công cộng sức chở lớn làm trục để bố trí dân cư, việc làm, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng.

Khác với mô hình đô thị phát triển trước rồi mới đầu tư giao thông để chạy theo nhu cầu, TOD hướng tới sự phối hợp ngay từ quy hoạch giữa giao thông và sử dụng đất.

Cụ thể, nghị quyết của TP. Hồ Chí Minh xác định khu vực TOD có thể bao gồm nhà ga, đề-pô và vùng phụ cận trong phạm vi tối đa 1.000 m tính từ tâm quy ước. Tuy nhiên, mốc 1.000 m là giới hạn tối đa chứ không phải bán kính được áp dụng giống nhau cho mọi nhà ga. Ranh giới cụ thể còn phải căn cứ điều kiện tự nhiên, mạng lưới đường, ô phố, khả năng tiếp cận và hiện trạng từng khu vực.

Bên cạnh đó, các cơ chế quy hoạch cho phép xem xét tăng hệ số sử dụng đất tại một số khu chức năng trong TOD, đồng thời có thể điều chỉnh một số chỉ tiêu hạ tầng và giảm diện tích bãi đỗ xe tối đa 50% theo điều kiện cụ thể. Mục tiêu là tăng hiệu quả sử dụng đất ở những nơi có khả năng tiếp cận giao thông công cộng tốt, nhưng việc tăng mật độ vẫn phải được cân đối với năng lực hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Bất động sản TP. Hồ Chí Minh quanh TOD: từ khoảng cách sang thời gian di chuyển

Sự thay đổi quan trọng nhất mà TOD có thể mang lại cho người mua nhà là cách định nghĩa khoảng cách.

Một căn nhà cách khu vực trung tâm hàng chục kilômét nhưng có thể tiếp cận đường sắt đô thị, các tuyến vành đai và hệ thống dịch vụ đầy đủ có thể trở nên thuận tiện hơn một vị trí gần trung tâm về địa lý nhưng mất nhiều thời gian di chuyển.

Trên thực tế, xu hướng này đã phần nào xuất hiện trong khảo sát người mua nhà. 72% người mua để ở được khảo sát ưu tiên khu vực có hạ tầng mới và kết nối tốt, trong khi tỷ lệ sẵn sàng mở rộng lựa chọn ra vùng ven lên tới 69%.

Đồng thời, tuyến metro số 1 đang cung cấp một hình dung ban đầu về cách đường sắt đô thị có thể thay đổi thói quen đi lại giữa khu Đông và vùng lõi. Trong chương trình, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng dù hệ thống metro hiện mới ở giai đoạn đầu, tuyến đường sắt đầu tiên đã giúp người dân hình dung rõ hơn cách sinh sống ở một khu vực và di chuyển vào trung tâm bằng phương tiện công cộng.

Từ góc độ doanh nghiệp, điều này cũng thay đổi cách lựa chọn quỹ đất. Thay vì chỉ đặt câu hỏi dự án cách trung tâm bao xa, chủ đầu tư phải tính đến khả năng kết nối với mạng lưới giao thông công cộng, mật độ dân cư, hệ thống dịch vụ và công năng của toàn khu vực.

Vì vậy, TOD không nên được hiểu đơn giản là “bất động sản gần metro”. Một dự án chỉ nằm gần tuyến đường sắt nhưng thiếu đường tiếp cận, không gian đi bộ, trường học, thương mại hoặc các dịch vụ thiết yếu vẫn chưa hình thành đầy đủ điều kiện của một khu đô thị TOD.

Năm cực phát triển dưới góc nhìn thị trường

Trong chương trình Dự báo Kinh tế, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định định hướng phát triển đa cực có thể mở rộng bản đồ bất động sản của TP. Hồ Chí Minh ra ngoài khu vực lõi hiện hữu.

Theo cách phân tích của ông Kiệt, cực trung tâm tiếp tục tập trung các chức năng tài chính, thương mại, dịch vụ và bất động sản chất lượng cao, với khu vực Bến Thành đóng vai trò đầu mối quan trọng của hệ thống giao thông công cộng.

Trong khi đó, khu Đông được ông đánh giá là khu vực có biểu hiện rõ của quá trình hình thành cực tăng trưởng mới, gắn với Thủ Thiêm, không gian của TP. Thủ Đức (trước sáp nhập), các chức năng tài chính - dịch vụ, giáo dục, đổi mới sáng tạo và mạng lưới kết nối tới các đầu mối giao thông lớn.

Ở hướng Tây, dư địa quỹ đất và khả năng mở rộng hạ tầng được kỳ vọng tạo không gian cho các phân khúc nhà ở phù hợp hơn với nhu cầu số đông, đồng thời phát triển các chức năng y tế và dịch vụ.

Bên cạnh đó, khu vực Bình Dương (trước sáp nhập) ở phía Bắc đang có lợi thế từ nền tảng công nghiệp, các khu công nghệ và lực lượng lao động lớn. Có thể nói rằng, đây là khu vực đóng góp phần đáng kể vào nguồn cung căn hộ mới trên thị trường TP. Hồ Chí Minh mở rộng trong năm 2026. Theo các số liệu tổng hợp từ CBRE, gần 80% nguồn cung căn hộ mới trong một số thống kê quý II đến từ Bình Dương (trước sáp nhập).

Ở phía Nam, ông Kiệt đặt kỳ vọng vào quá trình kết nối không gian Nam Sài Gòn với Cần Giờ và khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (trước sáp nhập), nơi có các chức năng kinh tế biển, cảng biển, dịch vụ và du lịch.

Cách phân chia năm cực trên là góc nhìn phân tích của chuyên gia trong chương trình, không nên hiểu là một bảng phân khu hành chính hoặc danh mục dự án đã được phê duyệt. Tuy nhiên, điểm chung trong lập luận là mỗi khu vực cần một chức năng kinh tế đủ rõ và một hệ thống giao thông đủ mạnh để giảm sự phụ thuộc vào vùng lõi.

Hướng tiếp cận này tương đồng với định hướng quy hoạch dài hạn đang được TP. Hồ Chí Minh nghiên cứu, trong đó giao thông công cộng, đặc biệt là mạng lưới đường sắt, được xem là một trục quan trọng để tổ chức không gian đa cực.

Không gian ngầm mở thêm một chiều phát triển đô thị

Nếu TOD mở rộng khả năng phát triển quanh các đầu mối giao thông trên mặt đất, không gian ngầm bổ sung thêm một chiều khai thác cho đô thị có mật độ cao.

HĐND TP. Hồ Chí Minh đã thông qua nghị quyết liên quan đến quản lý, khai thác, sử dụng không gian ngầm và phát triển công trình ngầm, đồng thời có nghị quyết riêng về lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch không gian ngầm.

Theo đó, không gian dưới mặt đất có thể được xem xét trong tổng thể các chức năng như giao thông, lối kết nối giữa các nhà ga, bãi đỗ xe, hạ tầng kỹ thuật, thương mại và dịch vụ.

Giá trị của không gian ngầm đặc biệt rõ ở những khu vực có giá đất cao hoặc quỹ đất bề mặt hạn chế. Thay vì dành toàn bộ tầng mặt đất cho đường giao thông, bãi xe và công trình kỹ thuật, đô thị có thể bố trí một phần chức năng xuống dưới lòng đất để mở thêm không gian dành cho người đi bộ, cây xanh và hoạt động công cộng.

Tuy nhiên, đây cũng là lĩnh vực đòi hỏi mức độ phối hợp quy hoạch rất cao. Công trình ngầm liên quan trực tiếp đến đường sắt, hệ thống cấp thoát nước, điện, viễn thông, nền móng công trình và quyền sử dụng đất. Do đó, việc có hành lang pháp lý là điều kiện ban đầu, còn khả năng tạo ra sản phẩm thực tế phụ thuộc vào quy hoạch chi tiết, nguồn vốn, kỹ thuật và phương án khai thác từng khu vực.

Từ năm 2027, thị trường có thể thay đổi theo hướng nào?

Một trong những câu hỏi lớn nhất hiện nay là các cơ chế mới sẽ tác động đến thị trường nhanh đến đâu.

Ở góc nhìn của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, nếu các định hướng đô thị được triển khai hiệu quả, mô hình đa cực có thể trở thành “bộ khung” đồng thời cho giao thông, phát triển đô thị và chiến lược lựa chọn sản phẩm của doanh nghiệp bất động sản.

Theo đó, thay vì phần lớn nhu cầu việc làm, thương mại và dịch vụ tập trung vào một lõi trung tâm, nhiều trung tâm chức năng có thể dần hình thành nếu hạ tầng và dịch vụ được đầu tư đồng bộ.

Khi đó, một người sống tại khu Đông, khu Bắc hay khu Tây không nhất thiết phải di chuyển vào vùng lõi cho mọi nhu cầu hằng ngày. Việc làm, giáo dục, y tế, thương mại và giải trí có thể được phân bổ gần hơn với nơi ở.

Nếu quá trình này diễn ra đúng như kỳ vọng, áp lực giao thông vào trung tâm có thể được phân bổ lại; đồng thời, vùng tìm kiếm nhà ở của người dân cũng có điều kiện mở rộng.

Dù vậy, Luật Phát triển đô thị không đồng nghĩa mặt bằng giá nhà sẽ tự động giảm từ năm 2027. Giá bất động sản còn phụ thuộc chi phí đất, xây dựng, vốn, thủ tục đầu tư, cơ cấu sản phẩm, khả năng hấp thụ và sức mua thực tế.

Đặc biệt, chính ông Kiệt cũng đặt vấn đề tài chính bên cạnh quy hoạch. Theo chuyên gia, để cung và cầu tiệm cận nhau hơn, cần đồng thời xem xét dòng vốn cho chủ đầu tư phát triển sản phẩm phù hợp và các giải pháp tài chính hướng đúng đến người có nhu cầu nhà ở thực.

Thực tế, đây là vấn đề đáng chú ý bởi một dự án có vị trí tốt và hạ tầng hoàn chỉnh nhưng vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân vẫn chưa giải quyết được bài toán an cư.

Doanh nghiệp cần chuẩn bị gì cho giai đoạn phát triển mới?

Với doanh nghiệp bất động sản, sự thay đổi của khung quy hoạch đồng nghĩa chiến lược phát triển dự án cũng phải thay đổi.

Trước hết, doanh nghiệp cần hiểu các quy định mới và phạm vi áp dụng của từng cơ chế. TOD không phải một nhãn có thể gắn cho mọi dự án gần tuyến metro. Ranh giới từng khu vực phải được xác định thông qua quy hoạch và thủ tục cụ thể.

Thứ hai, lựa chọn quỹ đất phải được đặt trong mạng lưới hạ tầng dài hạn. Khả năng tiếp cận nhà ga, vành đai, tuyến đường kết nối, khu việc làm và dịch vụ sẽ ngày càng quan trọng hơn khoảng cách tuyến tính tới trung tâm.

Thứ ba, doanh nghiệp phải nghiên cứu nhu cầu ở thực. Số liệu khảo sát cho thấy người mua sẵn sàng ra xa hơn nhưng không phải bằng mọi giá. Họ muốn đổi khoảng cách lấy diện tích sống, mức giá hợp lý và hạ tầng tốt hơn. Nếu dự án nằm xa trung tâm nhưng thiếu kết nối hoặc thiếu hệ sinh thái sống, lợi thế quỹ đất lớn chưa đủ để bảo đảm sức hấp dẫn.

Cuối cùng, chất lượng pháp lý và tính minh bạch tiếp tục là điều kiện nền tảng. Sau những biến động của thị trường, người mua ngày càng chủ động tìm hiểu hồ sơ dự án, quyền lợi và nghĩa vụ trong giao dịch. Một thị trường có thông tin rõ ràng giúp giảm rủi ro không chỉ cho người dân mà cả doanh nghiệp làm dự án dài hạn.

Từ nguồn cung nhà ở đến bài toán cấu trúc đô thị

Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang đứng trước hai chuyển động diễn ra đồng thời.

Một mặt, bài toán trước mắt vẫn rất cụ thể: nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả còn hạn chế, mặt bằng giá cao và khoảng cách giữa nhu cầu ở thực với cơ cấu sản phẩm chưa được giải quyết hoàn toàn.

Mặt khác, Thành phố đang thiết lập một khuôn khổ mới cho không gian phát triển dài hạn. Luật Phát triển đô thị có hiệu lực từ ngày 1/10/2026; 24 nghị quyết triển khai đã được HĐND Thành phố thông qua ngày 22/9 và những nội dung liên quan đến TOD, quy hoạch, không gian ngầm đang tạo thêm công cụ để cụ thể hóa mô hình đô thị trong giai đoạn tiếp theo.

Vì vậy, thước đo tác động của chính sách đối với bất động sản không chỉ nằm ở việc bao nhiêu dự án mới được mở bán trong năm 2027. Quan trọng hơn là nguồn cung hình thành ở đâu, thuộc phân khúc nào, kết nối ra sao với việc làm và giao thông, và có đáp ứng nhu cầu sống thực tế của người dân hay không.

Nếu quy hoạch, giao thông, đất đai, nhà ở và nguồn lực đầu tư được tổ chức trong cùng một chỉnh thể, khái niệm “trung tâm” của TP. Hồ Chí Minh có thể tiếp tục thay đổi.

Khi ấy, một địa chỉ cách xa vùng lõi về mặt địa lý vẫn có thể trở thành nơi ở thuận tiện nếu thời gian di chuyển được rút ngắn, dịch vụ được phân bổ đầy đủ và người dân không phải đi hàng chục kilômét mỗi ngày để tiếp cận việc làm, học tập hay chăm sóc sức khỏe.

Đó cũng là điểm giao nhau giữa hai bài toán tưởng như tách biệt: giải quyết nguồn cung bất động sản và tổ chức lại không gian của một siêu đô thị.

Với người mua nhà, thay đổi quan trọng nhất có thể không nằm ở việc xuất hiện thêm một “điểm nóng” bất động sản, mà ở việc có thêm những nơi thực sự có thể sống, làm việc và kết nối thuận tiện.

Còn với bất động sản TP. Hồ Chí Minh, giai đoạn sau năm 2026 sẽ là phép thử về khả năng chuyển những cơ chế mới của Luật Phát triển đô thị thành các dự án, hạ tầng và không gian sống cụ thể trong thực tiễn.