Nhà ở vừa túi tiền đang trở thành một trong những vấn đề nóng nhất tại TP. Hồ Chí Minh, khi giá bất động sản liên tục leo thang, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân có thu nhập trung bình và thấp. Trong bối cảnh đó, việc tìm ra hướng đi phù hợp để phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, vừa đảm bảo nhu cầu an cư, vừa hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân đang là bài toán cấp thiết. 

Theo các chuyên gia, nếu không tháo gỡ được những vướng mắc về cơ chế, quỹ đất, và nguồn vốn, giấc mơ sở hữu nhà ở “vừa túi tiền” của hàng triệu người dân đô thị sẽ còn tiếp tục xa vời. Tuy nhiên, bên cạnh những khó khăn, nhiều tín hiệu tích cực đang hé mở khi các cơ quan chức năng, doanh nghiệp và người dân đều cùng chung một mục tiêu: Đưa chính sách về nhà ở trở lại gần hơn với thực tiễn đời sống.

TP. Hồ Chí Minh hiện có khoảng 14 triệu dân, mật độ dân số cao gấp 1,7 lần Hà Nội, điều này tạo áp lực lớn cho nhu cầu nhà ở. Trong khi đó, gần 48% căn hộ có giá trên 5 tỷ đồng, còn căn hộ dưới 2 tỷ chỉ chiếm khoảng 7%, nghĩa là chưa đến 10% nguồn cung dành cho nhóm thu nhập trung bình. Vì vậy, việc tìm nhà vừa túi tiền trở nên ngày càng khó khăn.

Giá bán sơ cấp trung bình hiện đạt 75 triệu đồng/m², một số dự án cao cấp lên đến 150 triệu đồng/m², khiến giấc mơ an cư trở nên xa vời với phần lớn người dân.

Bà Nguyễn Anh Đào, Phường Bến Nghé, TP. Hồ Chí Minh cho biết: “5 năm trước giá nhà khoảng 2 - 3 tỷ, giờ đã lên 5 - 6 tỷ. Do đó, việc mua nhà trở nên rất khó đối với tôi”.

Khi giấc mơ mua nhà vượt xa thu nhập

Thực tế này còn được chuyên gia xác nhận:

Ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng giám đốc DKRA Việt Nam chia sẻ: “Chi phí đất, lãi vay, xây dựng và nhân công quá cao, khiến giá nhà khó giảm dù chủ đầu tư có ưu đãi”.

Theo ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam: “Thủ tục dự án kéo dài, chi phí đầu vào cao, gây bất lợi trực tiếp cho người tiêu dùng”.

Do đó, thực trạng hiện nay cho thấy nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tại TP. Hồ Chí Minh đang rất thiếu, đẩy giấc mơ an cư của người dân vào tình trạng xa vời.

Theo Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, tại Phiên họp thứ nhất của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản mới đây:

Phát biểu này phản ánh rõ thực trạng: Nguồn cung căn hộ dự án trung cấp và bình dân gần như biến mất khỏi thị trường, trong khi phân khúc nhà ở riêng lẻ có mức giá hợp lý gần như “không tồn tại”. Một phần lý do là chi phí chuyển mục đích sử dụng đất quá cao.

Chi phí đất cao đẩy giá nhà lên mức khó tin

Chia sẻ từ người dân tại TP. Hồ Chí Minh cũng minh chứng cho tình hình này, bà Đặng Thị Ba, phường Tăng Nhơn Phú chia sẻ: “Hồi xưa vướng quy hoạch giao thông chưa chuyển được, khi quy hoạch tạm ổn thì theo Nghị định 79 không có nợ thuế 5 năm phải đóng hết. Theo Nghị định 45, phí chuyển mục đích đất từ khoảng 3,5 triệu/m² nhân diện tích lên tới 2,5 tỷ đồng; hiện tại phải đóng 55 triệu/m², tương ứng 38 – 29 tỷ đồng, chênh 13 – 14 lần. Giá quá cao, người dân không thể thực hiện được”.

Từ 1/7/2025, Nghị định 151/NĐ-CP có hiệu lực, yêu cầu chủ sở hữu phải nộp 100% giá trị theo bảng giá đất, dẫn tới mất cân bằng nguồn cung nhà ở.

Các chuyên gia bất động sản đồng thuận rằng phải đảm bảo nguồn cung đa dạng, từ cao cấp đến bình dân, để kiểm soát giá, hạn chế thao túng thị trường. Khi thị trường có đủ nguồn lực tài chính và sản phẩm phong phú, nhà ở giá thấp cho người thu nhập trung bình sẽ phát triển, đồng thời chấm dứt tình trạng “ảo giá” trong bất động sản.

Hiện Bộ Tài chính đang lấy ý kiến xây dựng dự thảo Nghị quyết về tính tiền sử dụng đất, nhiều chuyên gia kỳ vọng đề xuất này sẽ tạo điều kiện phát triển nhà ở riêng lẻ, phá vỡ thế độc quyền của các dự án cao cấp.

Một nguyên nhân khác khiến giấc mơ an cư kéo dài là thủ tục cấp sổ hồng. Để giải quyết, TP. Hồ Chí Minh triển khai Tổ công tác 5013, chuyên xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các dự án thương mại.

Ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh cho biết: “Nếu chủ đầu tư chây ì, Sở sẽ không cho triển khai dự án mới và công khai thông tin vi phạm để bảo vệ quyền lợi người dân”.

Những giải pháp quyết liệt này giúp tăng nguồn cung, bảo đảm quyền lợi pháp lý cho người mua, đồng thời tạo niềm tin vào thị trường.

Song song, TP. Hồ Chí Minh thí điểm miễn giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng tại khu vực có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt.

Hệ thống cấp phép liên thông với cơ sở dữ liệu đất đai, toàn quốc thực hiện 90 ngày làm sạch dữ liệu từ 1/9 – 30/11/2025, số hóa 49,7 triệu thửa đất tại 2.342 đơn vị, tăng minh bạch và hỗ trợ kiểm soát thị trường.

Ngoài ra, việc giám sát bằng A.I. và chuyển từ “cấp phép trên giấy” sang giám sát thực địa đảm bảo công trình đúng quy hoạch 1/500.

Ông Nguyễn Nam Hải – Phó Chủ tịch UBND phường Long Trường cho biết: “Miễn giấy phép tạo thuận lợi cho người dân, cần mở rộng hơn trong tương lai.”

Với những bước đi này, TP. Hồ Chí Minh thể hiện quyết tâm tháo gỡ nút thắt nhà ở vừa túi tiền, hướng tới phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Giấc mơ an cư của người dân TP. Hồ Chí Minh đang đứng trước nhiều thách thức, từ giá nhà liên tục tăng cao, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất quá lớn, đến thủ tục cấp sổ hồng và giấy phép xây dựng kéo dài. Tuy nhiên, với những giải pháp đồng bộ đang được triển khai – từ việc rà soát, điều chỉnh chính sách đất đai, thí điểm miễn giấy phép xây dựng, tăng minh bạch thông qua số hóa và giám sát bằng A.I., đến những quyết tâm quyết liệt của chính quyền địa phương trong việc xử lý hồ sơ cấp sổ hồng – thị trường nhà ở vừa túi tiền đang dần tìm thấy lối ra.

Các chuyên gia và người dân đồng thuận rằng chỉ khi nguồn cung đa dạng, chính sách minh bạch và chi phí hợp lý, giấc mơ sở hữu nhà ở của người dân mới trở nên khả thi. TP. Hồ Chí Minh đang từng bước gỡ nút thắt, đồng thời tạo niềm tin cho người dân và nhà đầu tư, hướng tới một thị trường bất động sản phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu thực tế của cộng đồng.

Cuối cùng, chính sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân sẽ là chìa khóa để biến bài toán nhiều ẩn số về nhà ở vừa túi tiền trở thành câu chuyện thành công trong thực tiễn.

>>> Xin mời quý vị đón xem Thời sự HTV lúc 20 giờ và Chương trình Thế giới 24G lúc 20 giờ 30 phút mỗi ngày trên kênh HTV9