Thúc đẩy tín dụng bất động sản, kiểm soát rủi ro thị trường

Tránh "cào bằng" nguồn vốn tín dụng

Nhận định trên được Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (Vnrea) Nguyễn Văn Đính đưa ra khi trao đổi với phóng viên. Nguồn vốn tín dụng BĐS huy động cho thị trường hiện nay cần được ưu tiên cho các dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tạo thêm nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực của xã hội và tạo tác động lan tỏa lớn.

Thực tế, khi dòng vốn phục vụ đầu cơ hoặc kéo dài những dự án không còn khả năng phục hồi cần được ngành Ngân hàng kiểm soát hợp lý. Nếu không phân biệt được các nhóm này, nới tín dụng có thể làm gia tăng rủi ro đối với ngân hàng; ngược lại, siết chặt nguồn tín dụng huy động đồng loạt có thể khiến những dự án đang thiếu vốn hoàn thiện trở thành tài sản "đắp chiếu", kéo dài thành nợ xấu.

BĐS có tính kết nối cao với nền kinh tế thông qua nhiều bảng cân đối tài sản và dòng tiền: Từ giá trị tài sản bảo đảm cho các khoản tín dụng ngân hàng, tài sản lớn của doanh nghiệp, hộ gia đình, dòng vốn trái phiếu, tiền ứng trước của người mua đến hoạt động của chuỗi xây dựng, vật liệu và nội thất. Vì vậy, điều nhà đầu tư quan tâm không ở nhịp điều chỉnh giá BĐS, mà là tình trạng dự án đình trệ kéo dài, không phân định được dự án nào còn khả năng phục hồi, cũng như rủi ro và tổn thất thuộc về tổ chức, cá nhân nào.

Theo các chuyên gia BĐS, tín dụng huy động cho thị trường hiện nay cơ cấu đa dạng, từ tín dụng phục vụ nhu cầu nhà ở, mua bán bất động sản đến tín dụng phát triển, kinh doanh dự án và các hoạt động đầu tư, kinh doanh khác. Các nhóm tín dụng này có đặc điểm khác nhau về mục đích sử dụng vốn, dòng tiền, khả năng trả nợ và mức độ rủi ro. Do đó, thay vì áp dụng cách tiếp cận chung cho toàn bộ tín dụng BĐS, chính sách tín dụng cần phân loại theo tính chất tài sản, mục đích sử dụng vốn, đối tượng vay, uy tín chủ đầu tư, đảm bảo kiểm soát dòng vốn vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, duy trì nguồn vốn cho nhu cầu nhà ở thực và tạo thêm nguồn cung cho thị trường.

Đại diện Vnrea cho rằng, việc giảm mức độ đòn bẩy của doanh nghiệp BĐS và hạn chế sự tập trung tín dụng quá lớn vào lĩnh vực này có mục tiêu nhằm quản trị rủi ro. Tuy nhiên, hiệu quả của các biện pháp này phụ thuộc chủ yếu vào thời điểm, lộ trình và cách thức triển khai, đặc biệt đối với một thị trường phụ thuộc lớn vào hoạt động bán nhà hình thành trong tương lai như ở Việt Nam.

Tại thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, doanh nghiệp thường sử dụng dòng tiền từ người mua để tiếp tục triển khai dự án, đồng thời phụ thuộc vào khả năng tiếp cận tín dụng và tái cấp vốn. Khi tín dụng bị thu hẹp đột ngột, doanh nghiệp có thể thiếu hụt dòng tiền để hoàn thành dự án và thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Khi đó, vấn đề thanh khoản không còn dừng ở doanh nghiệp, có thể nhanh chóng chuyển thành vấn đề niềm tin của người mua, nhà đầu tư và các chủ thể cung cấp vốn, từ đó làm gia tăng rủi ro lan truyền trong toàn thị trường...

Theo Vnrea, từ năm 2023 đến nay, chính sách tín dụng và kiểm soát thị trường BĐS Việt Nam đã từng bước chuyển từ tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn có mục tiêu. Giai đoạn đầu tập trung ngăn chặn vòng xoáy pháp lý - trái phiếu - tín dụng thông qua Nghị quyết 33/NQ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP và các chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ. Sau đó, dòng vốn được định hướng cụ thể hơn vào nhà ở xã hội, nhà ở ch thuê, người trẻ mua nhà, các dự án có tính khả thi và những lĩnh vực được xác định là ưu tiên.

Đây là hướng đi phù hợp, bởi khó khăn của thị trường BĐS bất động sản hiện nay liên quan trực tiếp đến pháp lý dự án, chi phí đất, cơ cấu sản phẩm, khả năng hấp thụ và niềm tin của người mua.

Cụ thể đối với chương trình tín dụng nhà ở xã hội có quy mô 145.000 tỷ đồng, huy động từ 9 ngân hàng thương mại, nhưng đến tháng 6/2026, kết quả giải ngân lũy kế mới đạt khoảng 12.440 tỷ đồng. Khoảng cách lớn giữa nguồn vốn được bố trí và lượng vốn thực tế giải ngân cho thấy vấn đề của thị trường không đơn giản là thiếu tiền.

Nếu dự án chưa đủ pháp lý, giá bán không phù hợp, sản phẩm không đúng nhu cầu hoặc người mua không đủ khả năng trả nợ và đặc biệt thủ tục còn rắc rối, nhiều rào cản... lãi suất ưu đãi không đủ để tạo ra nguồn cầu bền vững. Tín dụng huy động chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng một dự án có khả năng triển khai, thủ tục thông thoáng và người vay có khả năng trả nợ.

Song, dữ liệu liên thông giữa ngân hàng, doanh nghiệp, dự án và người mua vẫn đang bị phân mảnh. Khả năng nhận diện sớm một dự án có nguy cơ mất khả năng thanh toán cũng chưa đủ rõ. Nếu không cải thiện được khâu này, chính sách “ưu tiên tín dụng” có nguy cơ trở thành cơ chế phân bổ vốn mang tính hành chính thay vì một công cụ quản trị rủi ro dựa trên dữ liệu.

Kiểm soát rủi ro

Theo ông Nguyễn Văn Đính, điều cần thay đổi trong giai đoạn tới là tư duy quản lý tín dụng. Thay vì coi BĐS là lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất và áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, chính sách cần chuyển sang đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

Các chuyên gia BĐS nhận định, Chính phủ có thể giao Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, địa phương, Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu cơ chế đánh giá, phân loại dự án theo khả năng triển khai và phục hồi dựa trên 3 yếu tố: Dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, có tác động lan tỏa lớn và chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai; dự án còn khả năng phục hồi, nhưng cần cơ cấu lại vốn chủ sở hữu, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ; dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định.

Mặt khác, Ngân hàng Nhà nước cần từng bước tăng cường các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay. Người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và tài sản tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn. Việc phân tầng cần dựa trên dữ liệu thực tế về người vay và tài sản, thay vì chủ yếu dựa vào tên gọi sản phẩm.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng của các ngân hàng trước các kịch bản như giá BĐS giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm. Kết quả đánh giá cần gắn với các biện pháp phù hợp như tăng dự phòng, bổ sung vốn hoặc kiểm soát tốc độ tăng tín dụng đối với ngân hàng có mức độ tập trung rủi ro cao. Đồng thời, đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn cho thị trường BĐS.

Ngoài ra, các chính sách ưu tiên tín dụng huy động cần có tiêu chí, thời hạn và cơ chế hậu kiểm rõ ràng. Hiệu quả chính sách cần được đánh giá qua số vốn cam kết, giải ngân và số dự án được hoàn thành, số căn nhà được đưa vào sử dụng, số người dân tiếp cận được vốn và chất lượng tín dụng sau hỗ trợ.

"Việc kiểm soát tín dụng theo cách cào bằng sẽ làm mất đi động lực tăng trưởng bền vững cho thị trường BĐS đang trong giai đoạn phân hóa cao giữa dự án đáp ứng nhu cầu thực và các dự án treo để huy động vốn của nhà đầu tư. Do đó, tín dụng BĐS cần tập trung tái cấp vốn cho các dự án có đủ điều kiện, an toàn về pháp lý để thúc đẩy thị trường hồi phục, tránh gây ra các hệ lụy về thanh khoản, niềm tin, nợ xấu cũng như tăng trưởng kinh tế. Song song với đó, cần kiểm soát mức độ tập trung tín dụng và khả năng trả nợ để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, hạn chế tích tụ rủi ro và ngăn ngừa rủi ro từ thị trường bất động sản lan truyền sang hệ thống tài chính", ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Nguồn: https://baotintuc.vn/kinh-te/thuc-day-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-rui-ro-thi-truong-20260817132015413.htm